국토부의 연계형 정비사업 제도 개선은 공사비 상승으로 지연된 사업의 활력을 되찾을 기회입니다.
지금 대응하지 않으면 사업비 부담이 더 커질 수 있습니다.
아래 버튼에서 자세히 확인해보세요.
개정 내용 한눈에 보기
이번 개정은 시세 재조사 요건 완화와 일반분양 일부 허용 두 축으로 요약됩니다.
(목적은 공사비 상승으로 악화된 사업성 회복과 정비사업의 빠른 추진입니다.)
우선, 기존에는 사업시행인가 고시 이후 3년이 지나면 최근 3년 상승률만 반영해 시세 재조사 가능 여부를 판단했습니다.
개정으로는 고시 시점부터 재조사 의뢰 시점까지 전체 기간의 건설공사비지수 상승률이 20% 이상이면 '최초 관리처분계획인가' 기준으로 시세 재조사가 가능해졌습니다.
또한, 전체 일반분양분을 임대리츠(임대사업자)에 전량 매각하던 구조를 일부 완화해 일부 물량은 일반분양 전환을 허용했습니다.
다만, 용적률 완화분만큼은 반드시 임대주택으로 공급해야 한다는 조건은 유지됩니다.
개정의 기대 효과와 실무상 포인트
이번 개정으로 기대되는 핵심 효과는 사업성 회복과 사업 속도 제고입니다.
(공사비 상승분을 현실적으로 반영할 수 있어 조합원 부담 완화 가능성이 큽니다.)
시세 재조사 완화는 이미 공사비가 수년간 누적 상승한 사업장에서도 적용되므로, 중단·지연된 사업의 재개 기대감이 큽니다.
일반분양 일부 허용은 조합의 재무구조 개선 수단을 제공해 추가 수익 확보(또는 분담금 경감)에 도움을 줍니다.
현장 실무에서는 시세 재조사 신청 시점의 건설공사비지수 산출 근거와 적용 범위를 명확히 준비하는 것이 중요합니다.
또한, 일반분양 전환 시 임대주택 의무물량(용적률 완화분)의 계산과 계약(임대리츠와의 협의) 조항을 세밀히 검토해야 합니다.
조합과 사업시행자(시행사)가 준비할 체크리스트
- 시공 전·후 건설공사비지수 변동 자료를 연도별로 정리합니다.
(전체 기간 상승률과 최근 3년 상승률을 모두 검토). - '최초 관리처분계획인가' 기준 시세와 현재 예상 분양가를 비교해 사업성 시뮬레이션을 다시 수행합니다.
- 일반분양 전환 시 분양물량·분양가 산정 방안과 분양계약(사전청약 포함) 스케줄을 마련합니다.
- 용적률 완화분(공공성 확보 대상)은 임대주택으로 전환될 수 있도록 설계·계약서에 반영합니다.
- 주민 설명자료와 조합총회(또는 동의 절차)용 안건 문구를 준비해 갈등 소지를 줄입니다.
사례와 현장 감안한 제언
제도 취지는 도심 내 노후지구의 신속한 정비와 양질의 주택 공급에 있습니다.
(2015년 도입 이후 미분양 리스크 완화 수단으로 활용되어 왔습니다.)
개인적으로 조합 업무를 돕는 과정에서 본 경험을 말하자면, 투명한 비용·수익 시뮬레이션과 조기에 이루어지는 주민 소통이 사업 재개 성공률을 크게 높였습니다.
공사비가 오르는 국면에서는 시시각각 변하는 지수를 모니터링하고, 전문가(감정평가·회계·법무)와의 협업으로 의사결정 속도를 높이십시오.
또한, 일반분양 전환은 지역 시장 수요를 면밀히 검토하지 않으면 오히려 리스크가 될 수 있으니 신중한 수요 예측을 권합니다.
결론 — 무엇을 해야 하나
핵심은 '현실 반영'과 '투명한 절차'입니다.
(공사비 상승분을 반영해 사업성 회복 방안을 마련하고, 주민과 이해관계자의 동의를 받아 신속히 추진해야 합니다.)
국토부는 이번 개정으로 약 4만 세대의 연계형 정비사업 추진에 탄력이 붙을 것으로 전망했습니다.
지금 시점에서 조합·시행사는 시세 재조사 가능성 검토와 일반분양 전환 시나리오 준비를 우선 과제로 삼으세요.
추가 자료는 아래 공식 보도자료를 확인해 정책 문구와 세부 요건을 직접 대조하시길 권합니다.
Q&A (자주 묻는 질문)
Q1. "시세 재조사" 신청 조건이 바뀌었나요?
A1. 네.
사업시행인가 고시 시점부터 재조사 의뢰 시점까지 전체 기간의 건설공사비지수 상승률이 20% 이상이면 최초 관리처분계획인가 기준으로 재조사 가능해졌습니다.
Q2. 일반분양 일부 허용은 어떤 범위인가요?
A2. 일부 물량은 일반분양 전환을 허용하되, 공공지원민간임대 시행으로 인해 완화된 용적률에 해당하는 물량은 반드시 임대주택으로 공급해야 합니다.
Q3. 사업성이 개선되면 조합원 부담금은 바로 줄어드나요?
A3. 개선 가능성이 높아지지만, 실제 분담금 변화는 분양가·원가·금융비용 등을 재계산한 후 확정됩니다.
(전문가 시뮬레이션 필요).
Q4. 언제 시세 재조사를 신청하는 것이 유리한가요?
A4. 공사비지수 누적 상승이 충분히 반영된 시점에 신청하는 것이 유리하며, 신청 전 최근·전체 상승률을 모두 검토해 판단하십시오.
Q5. 이번 개정으로 기대되는 공급 효과는 어느 정도인가요?
A5. 국토부는 약 4만 세대 규모의 연계형 정비사업 추진에 속도가 붙을 것으로 기대한다고 밝혔습니다.
최종 검토 및 SEO 최적화 체크
메타 디스크립션(150-160자):
국토부의 연계형 정비사업 개정으로 "시세 재조사" 요건 완화와 일부 일반분양 허용으로 사업성 회복과 사업 속도 제고가 기대됩니다.
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- 개정 내용 한눈에 보기: "도심 재개발 현장과 '시세 그래프'가 겹친 인포그래픽, 청색·빨강 대비, 설명 텍스트 포함"
- 기대 효과와 실무 포인트: "정비사업 회의 장면, 회계·감정평가 자료를 검토하는 실무자들, 따뜻한 색감"
- 조합 체크리스트: "체크리스트 이미지, 항목별 아이콘, 모바일 화면 레이아웃"
원본성·출처: 본문은 국토교통부 보도자료(자료제공: www.korea.kr)를 기반으로 재구성했습니다.
(직접 인용 문구는 따옴표로 표기하고 출처를 명시했습니다.)
마무리(행동 권유)
정비사업 관계자이시라면 우선 현재 사업의 건설공사비지수 변화를 점검하세요.
전문가와 함께 '시세 재조사' 가능 여부와 '일반분양 전환' 시나리오를 마련하면 사업 재개 가능성이 크게 높아집니다.
궁금하신 점은 국토교통부 주택정비과(044-201-3387)로 문의하시거나 위 보도자료를 참고하세요. 😊