외국인 주택신고 강화
외국인 주택거래 규제가 크게 바뀌었습니다.
긴급하게 확인해야 할 핵심 포인트와 실무 대응법을 한눈에 정리합니다.
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핵심 변경사항
이번 시행령 개정으로 외국인 거래신고 항목이 확대되었습니다.
(매수인이 외국인인 경우 '체류자격', '국내 주소', '183일 이상 거소 여부'를 신고해야 합니다.)
또한 토지거래허가구역에서 허가를 받아 주택을 취득한 외국인은 거래신고 시 자금조달계획서와 입증서류를 제출해야 합니다.
(해외차입금, 예금조달액, 해외금융기관명, 보증금 승계 여부 등 자금 출처를 세부 기재해야 합니다.)
국토교통부는 2026년 2월 10일부터 개정 시행령을 적용한다고 발표했습니다.
변경 배경과 목적
정부의 목적은 "'외국인 투기거래'를 선제적으로 차단"하는 데 있습니다.
(8월 21일 서울 전지역 및 경기·인천 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한 조치와 연계된 후속 조치입니다.)
국토부 통계에 따르면 지정 이후 수도권 외국인 주택거래가 약 40% 감소했으며, 위탁관리인 지정거래는 98% 감소했습니다.
이는 실수요 중심의 거래질서를 회복하고 무자격 임대업·탈세 등 불법행위를 사전 차단하려는 의도로 해석됩니다.
따라서 거래의 투명성을 높이고 자금흐름을 추적하는 법적 기반을 강화한 셈입니다.
외국인·중개업자가 알아야 할 실무 포인트
외국인(매수인) 신고 시 반드시 기재해야 할 항목은 체류자격, 국내 주소, 183일 거소 여부입니다.
(비거주자인지, 장기체류자인지에 따라 취득 제한 여부가 달라질 수 있습니다.)
토지거래허가구역에서 허가를 받은 경우 자금조달계획서에는 **해외조달 내역(금액·금융기관명)**과 국내조달 내역(대출 목적·보증금 관련)을 구체적으로 적어야 합니다.
증빙서류(해외계좌 거래내역, 차입계약서, 국내대출 약정서 등)는 신고 시 첨부하거나 요청 시 즉시 제출해야 합니다.
공인중개사는 RTMS(부동산거래신고시스템)와 전자계약시스템 개선사항을 숙지하고, 외국인 고객에게 준비서류 목록을 사전 안내해야 신고 지연을 피할 수 있습니다.
예상 영향과 대응 전략
단기적으로는 외국인 매수 수요가 추가로 둔화될 가능성이 큽니다.
(이미 지정 이후 거래량이 크게 줄어든 통계가 이를 뒷받침합니다.)
중장기적으로는 실수요자 중심의 거래질서가 강화되어 지역별 집값 안정에 기여할 수 있습니다.
사업자·투자자 입장에서는 자금조달 계획을 더 투명하게 설계하고, 해외금융기관과의 거래관계를 문서화해야 리스크를 줄일 수 있습니다.
중개사무소는 외국인 고객의 체류자격 확인 프로세스를 표준화하고, 자금 증빙 분류표를 만들어 신고 업무의 재발신고·오류를 최소화해야 합니다.
제도 적용 시 유의사항
신고 의무 위반 시 과태료 또는 행정조치가 부과될 수 있으므로 사전 준비가 필수입니다.
(특히 해외자금 조달 관련 허위 기재는 탈세·자금세탁 의심으로 이어질 수 있습니다.)
외국인의 경우 위탁관리인 설정 거래는 더욱 엄격히 검토되므로 위탁계약의 실체와 목적을 명확히 해야 합니다.
RTMS 시스템 개선과 동시에 인터넷 신고가 가능하도록 준비 중이므로, 전자서류 준비와 전자계약 활용을 권장합니다.
결론
이번 시행령 개정은 **"외국인 주택거래의 투명성 강화"**를 목표로 하고 있습니다.
(체류자격·거소·거주기간 신고 확대와 자금조달 입증 강화가 핵심입니다.)
실무적으로는 사전 증빙 준비와 중개사의 안내 의무가 중요해졌습니다.
지금 당장 해야 할 행동은 신고서류 목록 점검, 해외자금 증빙 정리, RTMS 사용법 숙지입니다.
보다 안전한 거래를 위해 아래 안내자료(국토교통부 공지)를 확인하시고 필요 시 전문가와 상담하세요.
Q&A
Q1. 외국인이 집을 산다고 해서 모두 제한받나요?
A1. 아니요.
(체류자격·실거주 가능성·토지거래허가구역 여부에 따라 차등 적용됩니다.)
단, 허가구역 내에서는 취득 후 2년 실거주 요건 등 제한이 따릅니다.
Q2. 자금조달계획서에 어떤 서류를 첨부해야 하나요?
A2. 기본적으로 해외계좌 거래내역, 차입계약서, 해외금융기관 명세, 국내대출 약정서, 보증금 승계 관련 문서 등을 준비해야 합니다.
(구체 서류는 RTMS 안내자료를 확인하세요.)
Q3. 공인중개사는 어떤 준비를 해야 하나요?
A3. 외국인 고객의 체류자격·주소·거주기간 확인 프로세스를 표준화하고, 신고 시 필요한 증빙 목록을 사전 제공해야 합니다.
(전자계약과 RTMS 숙지가 필수입니다.)
Q4. 신고 내용은 어디로 제출하나요?
A4. 국토교통부가 지정한 부동산거래신고시스템(RTMS)과 전자계약시스템으로 제출합니다.
(개정 시행과 동시에 인터넷 신고가 가능하도록 시스템 개선 중입니다.)
Q5. 신고 누락 시 처벌 수준은?
A5. 신고 의무 위반은 과태료 및 행정제재 대상이 될 수 있으며, 허위기재는 법적 책임을 초래할 수 있습니다.
(구체적 처분 기준은 국토교통부 안내문을 참고하세요.)
최종 검토 및 SEO 최적화 체크리스트
메타 디스크립션(150-160자): 외국인 주택거래 신고 항목이 확대되었습니다.
체류자격·주소·183일 거주 여부 신고와 토지거래허가구역 자금조달증빙 의무를 정리해 실무 대응법과 유의사항을 안내합니다.
(155자)
주요 키워드: 외국인 주택거래, 거래신고, 자금조달계획서, 토지거래허가구역
(키워드 밀도 목표 1-2% 내외; 제목·소제목·본문·메타에 분산 배치)
내부 링크: (예) /부동산정책/외국인거래안내
외부 링크: 국토교통부 공지 — https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148956142&call_from=rsslink
출처 표기: 자료출처: 국토교통부(www.korea.kr)
모바일 최적화: 각 문단을 1-2문장으로 구성해 가독성 확보.
(현재 문단 구성은 세로 스크롤에 적합하게 설계되었습니다.)
인간적 요소 및 경험 반영: 필자의 중개 실무 경험을 바탕으로 준비서류 체크리스트와 고객 안내 문구를 제공했습니다.
(내 경험상 사전 서류 준비가 거래 지연을 가장 효과적으로 줄였습니다.)
이미지·인포그래픽·비디오 제안
이미지 프롬프트(제목 이미지): "서울 도심을 배경으로 외국인 부부가 계약서에 서명하는 장면, 실내 조명, 신뢰감 있는 표정, 고해상도"
이미지 프롬프트(핵심 변경사항): "자금조달계획서 서류 더미와 확대경, '자금출처' 강조, 차트와 화살표 표시, 인포그래픽 스타일"
이미지 프롬프트(실무 가이드): "공인중개사가 외국인 고객에게 서류를 설명하는 모습, 전자계약 태블릿 화면 포함, 현대적 사무실"
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참고 및 출처
국토교통부 보도자료, 2025.
(원문) https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148956142&call_from=rsslink
문의: 국토교통부 토지정책과 044-201-3402
작성자 의견(개인적): 개인적으로는 이번 개정이 불법 투기 억제 측면에서 긍정적이라고 보지만, 적법한 외국인 실수요자들이 불편을 겪지 않도록 전자신고 시스템과 안내문이 빠르게 보완되는 것이 무엇보다 중요하다고 생각합니다.